Sunday, November 28, 2004

 

1) Texte complet FR + 2) Texte complet NL

Numéro : JC981M2_1 Date : 1998-01-22 Juridiction : COUR DE CASSATION, SECTION NEERLANDAISE, 1E CHAMBRE Siège : VEROUGSTRAETE Rapporteur : WAUTERS Min. Public : BRESSELEERS Numéro de rôle : 49631

LOUAGE DE CHOSES. - BAIL COMMERCIAL. - Fin (congé. Renouvellement. Etc). - Droits du bailleur. - Refus de renouveler le bail. - Limite. - Art. 16, IV et 24, L. du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux, en vue de la protection du fonds de commerce.

En dehors du cas où le bailleur a notifié au preneur son refus de renouveler le bail dans les trois mois de la demande de renouvellement, l'article 16, IV, de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux en vue de la protection du fonds de commerce n'implique pas que le refus de renouveler le bail peut en tout cas être imposé au preneur.

LA COUR, Vu le jugement attaqué, rendu le 6 décembre 1994 par le tribunal de première instance de Bruxelles, statuant en degré d'appel; Sur le moyen, libellé comme suit, pris de la violation des articles 13, 14, 16, I, 3 , et IV, 24 et 25, plus spécialement 1 et 3°, de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux en vue de la protection du fonds de commerce, constituant plus spécialement la section IIBis du chapitre II du titre VIII du livre III du Code civil, en ce que, après avoir constaté en fait que, par lettre du 18 septembre 1990, les défenderesses ont résilié le bail en respectant un préavis de 18 mois "pour cause de démolition de l'immeuble", qu'elles ont demandé au demandeur de quitter le bien le 1er avril 1992, que, par lettre du 4 octobre 1990, le demandeur a demandé le renouvellement du bail et que les défenderesses ont refusé celui-ci par lettre du 2 décembre 1990, les juges d'appel déclarent non fondée la demande subsidiaire du demandeur tendant à entendre dire pour droit que le bail commercial est renouvelé à partir du 1er avril 1992, sur la base des considérations suivantes : "(...) que le bailleur ne peut être obligé de consentir au renouvellement; qu'il pourrait même refuser le renouvellement sans invoquer de motif mais est tenu, dans ce cas, de payer au preneur une indemnité d'éviction de trois ans de loyer majorée éventuellement des sommes suffisantes pour assurer une réparation intégrale du préjudice causé (loi sur les baux commerciaux, article 16, IV); (voir cass., 8 janvier 1970, Arr. cass. 1970, 420; cass., 29 septembre 1983, Arr. cass. 1983-84, 83); (...) que, dès lors, le tribunal ne peut imposer le renouvellement aux (défenderesses); 2. Attendu que, toutefois, il y a lieu d'examiner la question de savoir si (les défenderesses) ont refusé le renouvellement pour un motif valablement reconnu par l'article 16 de la loi sur les baux commerciaux; que de la réponse à cette question dépend si l'indemnité d'éviction prévue à l'article 16, IV, ou à l'article 25 de la loi sur les baux commerciaux, est due; (...) que, dans leurs conclusions, (les défenderesses) ont reconnu être redevables de l'indemnité d'un an de loyer prévue à l'article 25, 1° (conclusions d'appel des défenderesses, p. 5, à la fin); (...) que (le demandeur) n'a pas encore pris de conclusions à ce propos, mais a seulement émis une réserve; que, s'il fait valoir que (les défenderesses) n'ont pas invoqué de motif valable à l'appui de leur refus, il n'attache pas encore d'effet juridique à cet état de chose, en ce qui concerne l'indemnité d'éviction; (...) que, dès lors, il semble indiqué d'ordonner la réouverture des débats en cause, aux fins de permettre aux parties de prendre des conclusions relativement à l'indemnité d'éviction", alors que, lorsque le bailleur refuse le renouvellement du bail en vertu d'un des motifs prévus à l'article 16, I, de la loi sur les baux commerciaux et que le preneur conteste ce motif, le juge saisi est tenu d'examiner la validité du motif invoqué et, s'il déclare injustifié le refus du bailleur de consentir au renouvellement du bail, celui-ci est renouvelé au preneur, conformément à l'article 24 de la même loi, suivant les modalités prévues à cet article; que, dans leurs conclusions d'appel, les défenderesses ont fait valoir qu'elles refusaient le renouvellement par le motif qu'elles avaient l'intention de démolir l'immeuble et de reconstruire celui-ci et qu'elles ont reconnu dans ces mêmes conclusions qu'elles étaient redevables d'une indemnité d'un an de loyer conformément à l'article 25, 1°, de la loi sur les baux commerciaux (voir conclusions d'appel des défenderesses, p. 5, à la fin); que le juge n'est pas autorisé à imposer le renouvellement au bailleur dans le seul cas où, conformément à l'article 16, IV, de la loi sur les baux commerciaux, le bailleur a expressément fait connaître son intention de reprendre possession de l'immeuble et ce, d'une manière telle que son intention ne puisse faire l'objet d'aucun doute; qu'en effet, l'article 16, IV, de la loi sur les baux commerciaux reconnaît au bailleur le droit inconditionnel de reprendre possession du bien sans aucun motif, sous réserve d'en avoir exprimé la volonté; qu'en l'espèce, c'est à tort que les juges d'appel décident qu'en aucun cas, le tribunal ne peut imposer le renouvellement du bail commercial au bailleur et que la réponse à la question de savoir si (les défenderesses) ont ou non refusé le renouvellement du bail pour un motif valablement reconnu par l'article 16 de la loi sur les baux commerciaux est uniquement pertinente pour la détermination de l'indemnité d'éviction que le demandeur peut réclamer en vertu de l'article 16, IV, ou de l'article 25 de la loi sur les baux commerciaux, de sorte qu'ils n'ont pu décider, sans violer toutes les dispositions légales citées au moyen, que le tribunal ne peut imposer le renouvellement aux défenderesses, sans constater préalablement que celles-ci avaient exprimé l'intention de faire usage de leur droit inconditionnel de refuser le renouvellement du bail : Attendu que l'article 16, IV, de la loi sur les baux commerciaux dispose que "en dehors des cas visés ci-dessus, le bailleur peut se refuser au renouvellement moyennant versement au preneur d'une indemnité d'éviction égale à trois années de loyer, majorée éventuellement des sommes suffisantes pour assurer une réparation intégrale du préjudice causé"; Attendu qu'il suit du rapprochement des dispositions des articles 14, 16 et 24 de la loi sur les baux commerciaux que le bailleur peut invoquer le refus de renouveler le bail prévu à l'article 16, IV, de la loi précitée uniquement lorsque, dans les trois mois de la demande de renouvellement du bail, il a notifié son refus au preneur; Que l'article 16, IV, n'implique pas que, sans cette notification, le refus de renouveler le bail peut en tout cas être imposé au preneur; que, conformément à l'article 24 de la loi précitée, le bail est renouvelé au preneur, si le refus du bailleur est déclaré injustifié, sauf le droit du bailleur, prévu au même article, de prétendre à des conditions différentes ou de se prévaloir de l'offre d'un tiers; Attendu que les juges d'appel décident qu'ils ne peuvent imposer le renouvellement du bail au bailleur par le motif que celui-ci "pourrait" même refuser le renouvellement sans invoquer de motif; qu'ils examinent le refus de renouveler le bail invoqué par les défenderesses uniquement en vue de déterminer l'indemnité d'éviction éventuellement due et non en vue d'accorder un éventuel renouvellement du bail; Que, dès lors, ils violent les dispositions légales citées au moyen; Que le moyen est fondé; PAR CES MOTIFS, Casse le jugement attaqué; Ordonne que mention du présent arrêt sera faite en marge du jugement cassé; Réserve les dépens pour qu'il soit statué sur ceux-ci par le juge du fond; Renvoie la cause devant le tribunal de première instance de Louvain, siégeant en degré d'appel.


Numéro : RC981M2_1 Date : 1998-01-22 Juridiction : HOF VAN CASSATIE, NEDERLANDSE AFDELING, 1E KAMER Siège : VEROUGSTRAETE Rapporteur : WAUTERS Min. Public : BRESSELEERS Numéro de rôle : 86/245

HUUR VAN GOEDEREN. - HANDELSHUUR. - Einde (opzegging. Huurhernieuwing. Enz). - Rechten van de verhuurder. - Weigering huurhernieuwing. - Beperking. - Artt. 16, IV en 24, Handelshuurwet.

Terzijde gelaten het geval dat de verhuurder binnen drie maanden van de aanvraag tot huurhernieuwing van zijn weigering kennis heeft gegeven aan de huurder, houdt art. 16, IV, Handelshuurwet niet in dat de weigering van de huurhernieuwing steeds aan de huurder kan worden opgedrongen.
HET HOF, Gelet op het bestreden vonnis, op 6 december 1994 in hoger beroep gewezen door de Rechtbank van Eerste Aanleg te Brussel; Over het middel, gesteld als volgt : schending van de artikelen 13, 14, 16, I, 3°, en IV, 24 en 25, in het bijzonder 1° en 3°, van de wet van 30 april 1951 bevattende de regels betreffende de handelshuur in het bijzonder welke afdeling II bis van hoofdstuk II van Titel VIII van Boek III van het Burgerlijk Wetboek vormt, doordat de appèlrechters vooraf in feite vaststellen dat per brief van 18 september 1990 verweerders de huurovereenkomst hebben opgezegd met een termijn van 18 maanden "wegens sloping van het gebouw" en aan eiser vroegen het goed te verlaten tegen 1 april 1992 en dat per brief van 4 oktober 1990 eiser de hernieuwing van de huur vroeg hetgeen per brief van 2 december 1990 werd geweigerd door verweerders en vervolgens de subsidiaire vordering van eiser die ertoe strekte te horen zeggen voor recht dat de handelshuur vanaf 1 april 1992 hernieuwd is als ongegrond afwijzen op grond van de volgende redengeving : "(...) dat de verhuurder niet kan worden gedwongen met de hernieuwing in te stemmen; Dat hij zelfs zonder enige reden de hernieuwing zou mogen weigeren, maar in dat geval aan de huurder een vergoeding wegens uitzetting zou moeten uitkeren, gelijk aan drie jaar huur, eventueel verhoogd met een bedrag, toereikend om de veroorzaakte schade geheel te vergoeden (art. 16, IV, Handelshuurwet); (zie Cass., 8 januari 1970, Arr. Cass., 1970, 420; Cass., 29 september 1983, Arr. Cass. 1983-84, 83) (...) dat de rechtbank dan ook geen hernieuwing aan (verweersters) kan opdringen; 2. Overwegende dat niettemin de vraag moet worden beantwoord of (verweersters) de hernieuwing hebben geweigerd omwille van een reden die als geldig is erkend in art. 16 Handelshuurwet; Dat van het antwoord op deze vraag afhankelijk is welke uitzettingsvergoeding overeenkomstig art. 16, IV, of art. 25 Handelshuurwet verschuldigd zou zijn; (...) dat (verweersters) in conclusie erkennen overeenkomstig art. 25, 1° een vergoeding gelijk aan één jaar huur verschuldigd te zijn (beroepsbesluiten van (verweersters), onderaan blz. 5); (...) dat (eiser) over dit punt nog niet heeft geconcludeerd, doch alleen een voorbehoud vraagt; Dat hij weliswaar stelt dat (verweersters) geen geldige reden voor hun weigering hebben opgegeven, doch daaraan tot dusver geen rechtsgevolg verbindt op het vlak van de uitzettingsvergoeding; (...) dat het dan ook aangewezen is ter zake de heropening der debatten te bevelen, ten einde partijen toe te laten over de uitzettingsvergoeding te concluderen", terwijl, indien de verhuurder de huurhernieuwing weigert om één van de redenen vermeld in artikel 16.I van de Handelshuurwet en deze reden door de huurder wordt betwist, de geadieerde rechter de verplichting heeft om de rechtsgeldigheid van de aangevoerde reden te onderzoeken en, indien hij de weigering van de verhuurder om toe te stemmen in de huurhernieuwing ongegrond verklaart de huur ten behoeve van de huurder overeenkomstig artikel 24 van dezelfde wet wordt vernieuwd volgens de modaliteiten bepaald in dit artikel; verweersters in hun appèlconclusie lieten gelden dat zij de hernieuwing weigerden omwille van hun bedoeling het gebouw te slopen en weder op te bouwen en zij in hun appèlconclusie erkenden een vergoeding van één jaar verschuldigd te zijn overeenkomstig artikel 25, 1° van de Handelshuurwet (zie appèlconclusie verweersters, blz. 5 onderaan). dat de rechter enkel dan geen hernieuwing aan de verhuurder kan opdringen wanneer de verhuurder overeenkomstig artikel 16.IV van de Handelshuurwet uitdrukkelijk zijn wil heeft te kennen gegeven derwijze dat er geen twijfel bestaat nopens zijn inzicht het verhuurde goed terug te nemen; dat immers artikel 16.IV van de Handelshuurwet aan de verhuurder een onvoorwaardelijk recht op terugneming erkent dat kan uitgeoefend worden zonder de minste reden te doen gelden behoudens de uitdrukking van zijn wil; te dezen de appèlrechters ten onrechte oordelen dat de rechtbank in geen enkel geval de hernieuwing van de handelshuur aan de verhuurder kan opdringen en dat de beantwoording van de vraag of verweersters als verhuurders al dan niet de huurhernieuwing hebben geweigerd omwille van een reden die als geldig is erkend in artikel 16 van de Handelshuurwet enkel maar relevant is voor de bepaling van de uitzettingsvergoeding waarop eiser aanspraak kan maken overeenkomstig artikel 16.IV of artikel 25 van de Handelshuurwet, de appèlrechters derhalve niet zonder schending van alle in het middel aangeduide wetsbepalingen konden beslissen dat de rechtbank geen hernieuwing aan verweersters kan opdringen zonder vooraf vast te stellen dat verweersters de wil hadden uitgedrukt om gebruik te maken van hun recht om onvoorwaardelijk de huurhernieuwing te weigeren : Overwegende dat artikel 16.IV. van de Handelshuurwet bepaalt dat buiten de "hierboven bedoelde gevallen" de verhuurder de hernieuwing van de huur kan weigeren mits hij aan de huurder een vergoeding wegens uitzetting uitkeert, gelijk aan drie jaar huur, eventueel verhoogd met een bedrag, toereikend om de veroorzaakte schade geheel te vergoeden; Overwegende dat uit de samenhang van de bepalingen van de artikelen 14, 16 en 24 van de Handelshuurwet volgt dat de verhuurder zich enkel dan op de in artikel 16.IV. van de Handelshuurwet bepaalde weigering van huurhernieuwing kan beroepen, indien hij binnen drie maanden van de aanvraag tot huurhernieuwing, van dergelijke weigering kennis heeft gegeven aan de huurder; Dat artikel 16.IV. niet inhoudt dat zonder dergelijke kennisgeving de weigering van huurhernieuwing steeds aan de huurder kan worden opgedrongen; dat overeenkomstig artikel 24 van die wet de huur ten behoeve van de huurder wordt hernieuwd wanneer de weigering van de verhuurder ongegrond wordt verklaard, behoudens het in dit artikel bepaalde recht van de verhuurder om aanspraak te maken op andere voorwaarden of om zich te beroepen op het aanbod van een derde; Overwegende dat de appèlrechters oordelen dat zij geen huurhernieuwing aan de verhuurder kunnen opdringen omdat de verhuurder zelfs zonder enige reden de hernieuwing "zou" mogen weigeren; dat zij de weigering van de huurhernieuwing van de verweerders enkel onderzoeken met het oog op een eventuele uitzettingsvergoeding en niet met het oog op een eventuele huurhernieuwing; Dat zij aldus de in het middel aangewezen wetsbepalingen schenden; Dat het middel gegrond is; OM DIE REDENEN, Vernietigt het bestreden vonnis; Beveelt dat van dit arrest melding zal worden gemaakt op de kant van het vernietigde vonnis; Houdt de kosten aan en laat de beslissing daaromtrent aan de feitenrechter over; Verwijst de zaak naar de Rechtbank van Eerste Aanleg te Leuven, zitting houdende in hoger beroep.


Comments:
Refinance your Home loan Now, Click Here to save thousands of dollars a year on your home loan.
 
I read over your blog, and i found it inquisitive, you may find My Blog interesting. My blog is just about my day to day life, as a park ranger. So please Click Here To Read My Blog
 
I read over your blog, and i found it inquisitive, you may find My Blog interesting. So please Click Here To Read My Blog

http://pennystockinvestment.blogspot.com
 
Get any Desired College Degree, In less then 2 weeks.

Call this number now 24 hours a day 7 days a week (413) 208-3069

Get these Degrees NOW!!!

"BA", "BSc", "MA", "MSc", "MBA", "PHD",

Get everything within 2 weeks.
100% verifiable, this is a real deal

Act now you owe it to your future.

(413) 208-3069 call now 24 hours a day, 7 days a week.
 
Post a Comment

<< Home

This page is powered by Blogger. Isn't yours?